Bautagebuch Team Massivhaus 2011 » Category - Baumängel

Rechtsanwalt, Richter, Zahlungsplan und BGB-Recht

Sonntag, April 15, 2012

Inzwischen sollten selbst die Mitarbeiter von Team Massivhaus mitbekommen haben, dass wir uns mit einer Menge von Fachleuten umgeben. Hierzu haben wir in der Vergangenheit eine Architektin, einen Bauingenieur, einen Zimmerermeister und Bauüberwacher, einen Fliesenleger, einen Elektriker mit Elektrikermeister und unseren Rechtsanwalt zur Beratung herangezogen.

Nun hat mein Vater einen Richter aus seinem Kundenkreis auf das Problem mit dem Zahlungsplan und der Innentreppe angesprochen. Dieser war bereit mir in einem sehr ausführlichen Telefongespräch zu erläutern, wie Streitigkeiten um einen Zahlungsplan, dem BGB-Recht und den Einbehalten vor Gericht entschieden werden und welche Möglichkeiten ein Bauherr hat.

Ich versuche das mal an dieser Stelle so genau wie möglich wiederzugeben. Allerdings weise ich darauf hin, dass man im Falle des Falles dies hier nicht als Rechtsberatung auffassen sollte. Immer bitte selbst einen Anwalt bei Rechtsfragen hinzuziehen. Ich beschreibe nur meine Erfahrungen und eigenen Überlegungen, beschränkt auf unsere Baustellen und unserer Situation.

Unser Rechtsanwalt hatte bereits zu unserem Zahlungsplan gesagt, dass dieser das BGB-Recht des Bauherrn “aushöhlt”. Nach BGB ist eigentlich vorgesehen, dass der Dienstleister, das Gewerk in Vorleistung geht. Das bedeutet, erst wird gebaut und dann gezahlt. Gezahlt werden muss mit der Abnahme. Eine Abnahme darf auf Grund geringer Mängel nicht abgelehnt werden. Allerdings besteht kein Recht auf Vorauszahlung durch den Bauherrn und bei Mängel (auch geringe bzw. optische Mängel) darf bis zum Abschalten des Mangels ein Einbehalt in 2-3x-facher Schadenshöhe vorgenommen werden. Auch besteht kein Recht auf Teilabnahme. (Bei uns war es bislang immer so, dass bei einer Abnahme im Nachhinein Mängel gefunden wurden. Rechtsanwalt und Bauingenieur haben uns sowieso untersagt irgendwas auf dem Bau zu unterschreiben.)

Nun besagt aber unser Zahlungsplan, dass 2% für Innentüren bezahlt werden als letzte Position. Die Innentreppe ist nicht aufgelistet. (Ärger mit Innentreppe) Jetzt stellt sich für uns die Frage: Sind wir verpflichtet nach Türen die letzten 2% zu zahlen bevor die Innentreppe eingebaut wird? Die Antwort des Richters: Selbstverständlich nicht. Hat der Bauträger das Recht die Treppe als Druckmittel einzubehalten um damit das Zahlen der letzten Rate aus dem Zahlungsplan zu erzwingen. Nein, sagt der Richter, das haben sie nicht. Die Begründung liegt darin, dass die Treppe ja mit den letzten 2% bereits gezahlt ist. Damit wäre Ware vor Geld ausgehebelt.

Guckt man sich unseren Zahlungsplan genau an, dann geht die Sache sogar noch ein Stück weiter. Denn die ersten Punkte im Zahlungsplan enthalten die dicken Prozente und nach hinten hin werden die Prozente immer kleiner. Dadurch geht man als Bauherr sogar in Vorleistung, obwohl BGB eigentlich vorsieht, dass der Bauträger in Vorleistung zu gehen hat. Die Abmachung eines Zahlungsplans ist natürlich vernünftig, damit der Bauträger mit dem Geld arbeiten kann. Hier ist aber der Zahlungsplan so angelegt, dass zum Schluss nur noch geringe Prozente vorhanden sind. Dadurch ist der größte Teil des Geldes bereits beim Bauträger, wenn man zum Schluss merkt, dass man noch offene Mängel hat und eine Innentreppe fehlt. Das bedeutet, hätte ich nicht aufgepasst, dann wäre mein Druckmittel Geld ganz schnell auf der anderen Seite. Von 2% kauft man keine Treppe und beseitigt die offenen Mängel.

Nun möchte ich einen besonderen Mangel als Beispiel ansprechen: Die Schramme in der Fensterscheibe. Bereits im Dezember 2011 reklamiert, 2x angemahnt. Hierzu wurde mir geschrieben, dass eine lange Bestellzeit der Grund sei, weswegen der Schaden in das Hausabnahmeprotokoll mit aufgenommen werden soll. (Als kleiner Hinweis: Die Bestellzeiten unserers Glasers in Bargteheide sind in der Regel 2 Wochen.) Das wurde mir per Mail am 23.02.2012 geschrieben. Heute, dass Haus ist noch nicht übergeben worden, ist der 15.04.2012. Die haben ganz schöne Lieferprobleme mit der Fensterscheibe. Bald 2 Monate Lieferzeit inzwischen!

Nehmen wir an, die Lieferprobleme bleiben bis zur Hausübergabe bestehen. Und nehmen wir an, ich halte mich an den Zahlungsplan und gebe Team Massivhaus das ganze Geld und hoffe, eine Treppe eingebaut zu bekommen. Hätte ich dann noch einen Druckmittel die Reparatur der Scheibe durchzubekommen? Nein.

Was sagt der Richter dazu: Ganz einfach. Sie behalten sowieso pauschal 5% ein. Die werden erst nach Hausübergabe bezahlt und damit auch erst nach Einbau der Treppe. Alle Mängel, die im Hausübergabeprotokoll aufgezählt werden, sind mit einem Einbehalt von den 5% zu verrechnen.

Und wenn der Bauträger keine Treppe einbaut, dann wird eine Frist gesetzt, eine Nachfristgesetzt und schließlich der Bauträger davon in Kenntnis gesetzt, dass man beabsichtigt eine eigene Treppe einzubauen. Als Zwischenlösung kann man z.B. auch auf eine Bautreppe ausweichen, deren Kosten man auch dem Bauträger auferlegen kann.

Tja, habe ich schon von anderen Bauherren gehört: Was macht man, wenn man die Wohnung bereits gekündigt hat und einziehen muss? Da kann so ein Innentreppenproblem einen Bauherren unter Druck setzen. Ich persönlich habe deswegen noch nicht gekündigt, weil das Problem abzusehen war. Und außerdem meinte der Richter dazu, man könne auch vorübergehend mit einer Leiter oder Bautreppe leben. Das musste er, bei seinem Hausbau, übrigens auch tun.

Wer vor Vertragsunterzeichnung steht kann sich ja gleich 5% nach Hausübergabe in den Zahlungsplan schreiben lassen. Dann besteht darüber im Vorwege Klarheit. Wer bereits einen solchen Zahlungsplan wie wir hat sollte diesen zu seinem Rechtsanwalt schleppen und prüfen lassen.

Update: Was ich noch vergessen habe: Der Richter hat mich darauf hingewiesen, dass man sonst ja auch eine Bürgschaft über 5% (hat nichts mit der Fertigstellungsbürgschaft zu tun) für den Gewährleistungszeitraum hinterlegen lassen könnte, wenn man eine Sicherheit haben möchte. Treten dann noch Mängel auf bzw. werden bekannt, dann steht dieses Geld zur Behebung zur Verfügung. Man muss jedoch beachten, dass dem Bauträger auf dieses Geld Zinsen zustehen. Nach Ablauf des Gewährleistungszeitraums bekommt der Bauträger anschließend das Geld aus der Bürgschaft inkl. der Zinsen.

Update 2: Eine Einigung für Haus II wurde erreicht. Details werde ich später nachschieben. Demnächst kommen auch wieder viele Updates.

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