Bautagebuch Team Massivhaus 2011 » FAQ

FAQ

Published by karl on Samstag, Juli 30, 2011

Ich habe hier ein paar Erfahrungen, die ich selbst gesammelt habe, in Form von Frage-Antwort-Paaren aufgelistet. Die Liste hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit/Richtigkeit und es sind natürlich Tipps von einem Laien der sein erstes Haus baut. Aber vielleicht ist ja der eine oder andere Punkt dabei der einen entscheidenen Denkanstoss liefert und Fehlentscheidungen auf ihrer Baustelle verhindert.

Wir sind auch Bauherren, darf ich mich mit einer Frage an Sie wenden?
Ja, verwenden Sie hierfür das Kontakt-Formular.

Das sind viele Fragen. Soll ich die wirklich alle durchlesen?
Nehmen Sie sich ruhig die Zeit dazu. Es wird garantiert etwas dabei sein, was Sie nicht wußten oder Denkanstöße gibt. Ein Hauskauf ist viel zu teuer, als das man es halbherzig angehen sollte.

Mit welchen Bauträger bauen Sie und warum?
Mit Team Massivhaus. Im Vergleich hat Team Massivhaus die günstigsten Preise und hier bei uns in der Gegend wurden sehr viele Häuser von TM gebaut. In unserer direkten Nachbarschaft, weiß ich von gleich 4 Häusern.

Würden Sie nochmal mit Team Massivhaus bauen?
Derzeit sind wir sehr unzufrieden mit dem Bauträger. Team Massivhaus GmbH benötigte für die Planungs- und Vorbereitungsphase deutlich zuviel Zeit. Außerdem verzögerte sich bei beiden Häusern (meinem extrem) der Baubeginn und das obwohl dieser vertraglich vereinbart war. Der Bauleiter ist mit zu vielen Baustellen beschäftigt, wodurch man gezwungen ist vieles selbst mit den Gewerken zu regeln. Die eingesetzten Gewerke sind gut aber z.B. der Dachstuhl beim ersten Haus ist mangelhaft. Mängel größtenteils nicht ausgebessert bzw. statischen Nachweise nicht geliefert worden. Das 2. Dekra-Audit des ersten Hauses wurde bei Nacht durchgeführt und die Dekra-Protokoll wurden erst nach schriftlicher Aufforderung herausgegeben. Auch beim Bau kommt es ständig zu weiteren Verzögerungen.

Werden Mängel auf ihren Baustellen zügig abgestellt?
Nein, leider nicht. Wesentliche Mängel werden klein geredet (Dekra Audit Rohbau, Dachstuhl fehlerhaft). Unwesentliche sind bislang nicht abgestellt worden. Selbst das von der Dekra geforderten Sicherheitsgeländer bzw. das Auffüllen der Taschen in den Porenbetonsteinen wurde nicht wie von der Dekra gefordert vor dem Fenstereinbau durchgeführt. (Fehlende Ausbesserungen)

Wie haben Sie einen günstigen Finanzierungspartner gefunden?
Ich habe einen Termin bei der Interhyp (www.interhyp.de) telefonisch vereinbart und mich beraten lassen. Einige Angebote später hatte ich ein wirklich günstiges Angebot vermittelt bekommen und auch angenommen. Die Interhyp hat ca. 250 Kreditgeber und findet den günstigsten über eine Software. Die Kredite unterscheiden sich je nach Ort der Bank, Laufzeit, Kredithöhe, Eigenkapital usw.

Haben Sie beim Bauträger gleich unterschrieben?
Nein. Der Bauträger bietet in der Regel Verträge mit Rücktrittsklauseln an. Es ist aber wichtig, vor der Unterschrift den Preis des Hauses mit allen Extras abzusprechen und mit dem Kreditgeber zu klären, ob das alles auch finanziert werden kann. Wenn man keine Unterschrift leistet, dann bleiben die Verkäufer sowieso am Ball, so dass man hier jederzeit ein Haus verkauft bekommt.

In welcher Reihenfolge haben Sie sich um Bauvertrag, Kredit und Grundstück gekümmert?
Bei uns kam die Reservierung des Grundstücks, dann die Kreditvermittelung und Annahme des Kredits und dann haben wir den zuvor ausgehandelten Bauvertrag unterschrieben. Allerdings wäre es sogar etwas schlauer gewesen ein Beratungsgespräch bei der Interhyp vor der Grundstücksreservierung durchgeführt zu haben. Das hätte etwas Zeit gespart.

Mit welcher Software haben Sie Ihren Wunschgrundriss gezeichnet?
TM hat die kostenlose Software www.bauset-hausplaner.de empfohlen. Die Software ist etwas eigensinnig in der Bedienung, aber ich konnte damit fürs Planungsgespräch einen Grundriss zeichnen. Für eine 3D Modellierung eignet sich Google Sketchup in der kostenlosen Version hervorragend.

Auf welche Dinge muss ich beim Grundriss achten?
Das Bad im OG sollte über dem Hauswirtschaftsraum liegen. Das verkürzt die Leitungen und damit die Zeit bis warmes Wasser aus der Leitung kommt. Alternativ muss man sonst auf eine teure Zirkulationsanlage zurückgreifen. Das Fenster in der Küche sollte in der Höhe so geplant werden, dass zwischen Fliesenoberkante und Fenster das Standardmaß für die Küchenplatte von 91cm eingehalten wird. (Es gibt allerdings auch andere Standardhöhen.) Für das Klo wird ein dickes Rohr gelegt, welches aus dem Estrich herausguckt und daher hinter einem Mauerkasten versteckt werden muss. Diese Rohrleitung kann verkürzt werden, wenn das Klo dicht an das HWR geplant wird. Planen Sie Ihre Dusche nicht über dieses Rohr, sonst muss die Dusch höher gesetzt werden. Bei uns wurde gefragt, ob die Anschlüsse für die Sanitäranlagen in die Wände geschlitzt werden sollen oder in einem Mauerkasten versteckt werden. Am besten, Sie berücksichtigen diese Fragestellung gleich bei der Planung und verweisen später vor Ort auf die im Plan vorgenommenen Entscheidungen.

Auf was sollte man beim Bauvertrag achten?
Bestandteil des Vertrags sollte eine Bauzeitvereinbarung sein. Das heißt, es wird im Vertrag festgelegt, wie lang der Bau und die Phasen der Planung sein dürfen. Die Verkäufer lassen sich nicht auf alles ein, daher hängt das von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Dieser Punkt ist wichtig, weil die Bauträger sonst schnell dazu neigen Ihre Baustelle zu vernachlässigen, wenn an einem anderen Ort gerade mehr Geld zu verdienen ist. Außerdem haben wir eine Klausel im Vertrag, nach der bereits innerhalb von 4 Wochen mit dem Baubeginn nach Vorlage der Behördlichen Genehmigungen begonnen werden muss. Was ich jedem ans Herz legen möchte, der mit Team Massivhaus bauen will: Vertraglich festlegen, wie lange die einzelnen Planungsschritte (Zeitpunkt die Planungsgesprächs, Dauer der ersten Planzeichnung, Dauer aller späteren Veränderungen. Team Massivhaus hat bei uns pro Planschritt 2 Wochen ins Land gehen gelassen.) Allerdings muss ich hier anmerken, dass trotz der vereinbarten 4-Wochen-Klausel Team Massivhaus 6 Wochen veranschlagt hat. Das ist sehr ärgerlich, dass Team Massivhaus sich bei unseren beiden Bauprojekten nicht an die vertraglichen Vereinbarungen gehalten hat. (Dies hier ist aber keine juristische Beratung! Dazu müssen sie sich an einen Anwalt wenden.)

Welche Kniffe sehen Sie in der Bauzeitenvereinbarung von TM?
1) Zunächst einmal fängt die Frist erst mit Beginn der Arbeiten Sohle/Fundament an. Dadurch fehlen die Erarbeiten, die Einmessung und das Bauanlaufgespräch vollständig. Nachdem die 4 Wochen für die Ausführung der Statik durch sind, mussten wir erstmal hinter einem Bauanlaufgespräch hinterher rennen. Kurz vor diesem erfolgt die Einmessung. Anschließend beginnen die Erdarbeiten. Da vergingen bei uns 3-4 Wochen. Diese waren automatisch nicht in der First. (Gut, wir hatten die Vertragserweiterung, um die sich aber TM einen feuchten … geschert hat.) Realistisch ist hier also ca. ein Monat mehr zu erwarten.
2) Zahlungsverzug bedeutet aussetzen der Bauzeit: Ihnen bleibt das Mittel der Einbehaltung bei Mängeln verwehrt.
3) Da die Vertragsstrafe erst ab jeden vollen Monat fällig wird, kann TM theoretisch den 7 Monat (bei einer Zeit von 6 Monaten) fast vollständig unbehelligt ausschöpfen. Mit dem Trick aus Punkt 1) können daraus dann mal schnell 8 Monate werden.
4) Die Märchen vom Verkäufer von “in 4-5 Monaten” kann ihr Haus stehen sind nach unserer Erfahrung eher unrealistisch einzustufen. Bestenfalls kommen wir im März in unsere Häuser. Der Verkäufer meinte “Weihnachten”!
5) Keine Aufrechnung von Strafzahlungen auf außenstehenden Raten. Warum wohl das drin steht?
6) Das Bauvorhaben gilt als fertig gestellt, falls “keine wesentlichen Mängel” vorliegen. Der in unseren Augen sehr schlimme Mangel am Dachstuhl wurde vom Bauleiter als geringer Mangel eingestuft.

Sollte ich den Bauvertrag prüfen lassen?
Ja. Evtl. haben Sie sogar jemanden in Ihrer Verwandschaft, der Bauvertrag und Baubeschreibung auf Vollständigkeit und Richtigkeit prüfen kann. Unterschreiben Sie auch nichts, was Sie selbst nicht verstanden haben!

Was ist eine Baufertigstellungsbürgschaft?
Als ich das erste Mal mit diesem Begriff in Berührung kam, wurde mir dies als besondere Leistung des Bauträgers verkauft. Allerdings handelt es sich hierbei mehr um einen gesetzlich vorgeschriebenen Mechanismus, der im Falle eines Ausfalls des Bauträgers für die Bezahlung des letzten offenen Gewerks einspringen soll. Der veranschlagte Anteil von 5% entspricht der Mindesthöhe. Die uns ausgehändigte Bürgschaft wurde zeitlich befristet!

Was für Kosten hattet Ihr beim Notar-Termin?
Rechnung des Notars (ca. 1100€), Grunderwerbsteuer (3,5% vom Grundstück), Eigentumsänderung (ca. 650€), Eintragung Grundschuld (ca. 120€) und kleinere Posten für die Verwaltung.

Welche Kosten verursachte die Baugenehmigung?
230€ für das genehmigungsfreie Verfahren und 75€ für den Entwässerungsantrag.

Welche Kosten kommen während der Bauphase auf ein zu?
Erdarbeiten (Kosten hängen von der Beschaffenheit des Bodens ab / ca. 3000-5000 Euro, wenn es wie bei uns aufgeschüttet werden muss, kann aber auch deutlich teurer werden - daher Bodengutachen zum Tiefbauer schicken) und Baustraße (Kosten hängen von der Entfernung zum Haus ab / ca. 1000 Euro bei 4×9m), evtl Dichtigkeitsprüfung der Hausanschlüsse/Abwasser (allerdings fraglich, ob überhaupt gesetzlich notwendig), zusätzliche Rohre in den Wänden für Dunstabzugshaube oder Trockner (vor Maurerarbeiten klären). Anschlusskosten für Telefonie werden bei ca. 350 Euro liegen, Gas bei 1100 Euro und Strom bei 1200 Euro. (Das ist aber regional abhängig und auch Aufwand/Abstand der Grundstücksanschlüsse) Abtragen von Erde ist übrigens teurer als Erde aufschütten zu lassen.

Was ist eine Bauanzeige?
Ein Bauantrag kann sehr lange dauern. Schneller geht eine Bauanzeige, die im Fachjargon als genehmigungsfreies Verfahren bezeichnet wird. Hält man sich z.B. an den B-Plan und erfüllt der Architekt bestimmte Auflagen, dann wird der Bauantrag mehr oder weniger durchgewunken. Gebaut werden darf aber immer erst 4 Wochen nach Vorlegen der Genehmigung. Das ist aber bei Team Massivhaus kein Problem, die brauchten bei uns sowieso viel mehr Zeit als die Behörde.

Wann sollte ich bei Team Massivhaus mit der Planung beginnen?
Wir haben Ende März unterschrieben. Mein Bruder hat effektiv Mitte August angefangen und bei mir wird Anfang September angefangen. Das heißt, die Planungsphase inkl. Baugenehmigung (was bei mir lediglich 2 Wochen beanspruchte), dauerte ca. 5 Monate. Ich hätte daher lieber im November/Dezember mit der Planung beginnen sollen. Ein zukünftiger Nachbar hat von einer Planungsphase von 6 Monaten gesprochen und unser Bauleiter hat als Negativbeispiel eine Planung von 2 Jahren angeführt (wobei es sich hierbei vermutlich um sehr unentschiedene Bauherren handelt dürfte). Der Planungsverlauf hängt natürlich von der Auftragslage und der Zahl Bauherren ab, die parallel ein Haus bei Team Massivhaus planen lassen. In einem Erklärungsschreiben von Team Massivhaus wurde unter anderem der “Bauboom” als Grund für die vielfachen Verzögerungen genannt. Nachdem die Planungsphase beendet ist, dauerte es erstmal wieder ewig, bis es ein Bauanlaufgespräch gab und dann dauerte es wieder bis überhaupt gebaut wurde. Mit den dann weitere 3 1/2 Wochen Verzug komme ich dann auch auf effektive 6 Monate Wartezeit! Inzwischen höre ich vermehrt von anderen Bauherrn, dass sich diese Wartezeiten nochmal verlängert haben.

Ist das normal, dass ein Bauträger eine so lange Planungsphase hat?
So wie ich den Bauleiter verstanden habe, ist es für Team Massivhaus normal. Die erste Bauleiterin meinte am Telefon, dass wir (unsere Projekte) sogar recht schnell wären. Allerdings berichten Arbeitskollegen, Freunde und Bekannte, die bereits ein Haus gebaut hatten, dass bei Ihnen die Planungsphase mit anderen Bauträgern deutlich kürzer gewesen wäre (< 3 Monate inkl. Bauanzeige). Unser Verkäufer versprach uns (natürlich mündlich), dass wir noch Weihnachten einziehen würden. Das sagte er Ende Februar, Anfang März. Geplant werden wir aber, wenn kein Frost dazwischen kommt, frühestens Anfang März einziehen.

Ist Team Massivhaus schnell?
Bei uns hat sich die Planungsphase in die Länge gezogen. Unterschrieben haben wir Ende März. Tatsächlicher Baubeginn war nun Mitte bzw. Ende August. Das sind 4-5 Monate inkl. Zeit für Baugenehmigung. Ein Nachbar erzählte, dass es bei ihm sogar 6 Monate dauerte. Ein weiteres Haus eines Nachbars hat uns inzwischen überholt. (Nach uns das Grundstück gekauft und jetzt schon Dach drauf, wir hatten zu dem Zeitpunkt gerade mal das eine Haus eingemessen.) Weitere 3 Wochen kostete es dann (nach den 4 Wochen nach Vorlegen der Genehmigung, also insgesamt mindestens 7 Wochen!) bis überhaupt tatsächlich bei uns gebaut wurde.

Was muss vor Baubeginn geregelt sein?
Wenn Schornstein etc. vorhanden, dann Schornsteinfeger (spezielle Dokumente), Baustrom und Bauwasser. Bauwasser kostet uns 75 Euro, Baustrom kostet 300 Euro + Gebühren und Verbrauch. Wegen der Baustraße wird man vom Bauleiter angesprochen. Das wird dann gleich vom Tiefbauer mitgemacht.

Wann macht Team Massivhaus die Statik?
Nach Unterschreiben des Kaufvertrages kommt bis zu 3 Wochen später der Planungstermin, danach folgt ein Planungsentwurf. Der kann beliebig häufig angepasst werden, jedoch dauert es teilweise 2 Wochen (wenn man Druck macht!) bis wieder eine neue Version auf dem Tisch ist. Anschließend wird der Bauantrag auf Basis des Planungsentwurfs eingereicht. Dann vergehen nochmal 2-4 Wochen auf dem Amt. Wenn die quasi nix zu meckern haben wird erst von Team Massivhaus dann die Statik erstellt und danach eine Handwerkerliste zusammengestellt. (Wir haben leider vertragliche Zeiträume ab dem Bauantrag. Ich empfehle im Vertrag auch die Dauer der Planungsschritte unbedingt festzulegen oder die Planung im Winter durchzuführen. 6 Monate vorher mit der Planung anzufangen ist bei Team-Massivhaus sicherlich nicht verkehrt.)

Wann kommt bei Team Massivhaus der Bauleiter ins Spiel?
Zuerst kommt die Planungsphase, dann der Bauantrag, dann die Statik, die Vergabe an die Gewerke und dann der Bauleiter. Der Bauleiter im Bauantrag ist erstmal ein Dummy-Eintrag. Der Bauleiter meldet sich telefonisch beim Bauherrn und führt vor Ort am Grundstück ein Bauanlaufgespräch durch, nachdem die Vermesser da waren. Durch dieses Prozedere haben wir weitere 3 Wochen verloren.

Wie funktioniert die Kommunikation zwischen Bauherrn und Bauleiter?
Bei uns anfangs nur sehr schlecht. Informationen gab es nur auf Nachfrage und die war in den meisten Fällen nicht korrekt. Die Planung der Dekra-Termine (bei absoluter Dunkelheit, bzw. erst nach Nachfragen am Telefon) waren eine Katastrophe. Mit dem Bauleiterwechsel hat sich dies aber deutlich verbessert.

Wie gut sind die eingesetzten Gewerke?
Das ist wie Lotto-Spielen. Da wir zwei Häuser bauen können wir den Unterschied sehr gut bewerten. Sie können Glück haben und an eine Firma wie Trave Bau geraten oder Sie haben Pech und ihr Dachstuhl von Wilfried Klingenberg sieht danach so aus:
wilfried_klingenberg.png
Details finden Sie in den Bewertungen.

Warum haben Sie sich gegen eine Luft- bzw Tiefenwärmepumpe entschieden?
Ich baue zwar ein KFW 70 Haus, habe aber keinen KFW-70 Kredit, sondern nutze den in Schleswig-Holstein gleichwertigen Kredit für das Eigenheimförderungsprogramm. Da Luftwärmepumpen quasi per Strom heizen und der Aufpreis einer Tiefenwärmepumpe niemals wieder durch die Einsparungen reingeholt werden (die meisten Einsparung werden durch die Isolierung am Haus erwirtschaftet) habe ich mich für eine Belüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung entschieden. Die wird sich zwar finanziell auch nicht rechnen, liefert aber einen erhöhten Wohnkomfort kombiniert mit einer Fußbodenheizung.

Sollte ich mit Gutachter bauen?
Definitiv. Wir haben bei beiden Häusern 5 Dekra-Audits und 2 unabhängige Gutachter. Die Dekra-Audits kosteten mit 3000 Euro wesentlich mehr als unsere Gutachter. Würde ich nochmal bauen, dann würde ich mir die Dekra-Audits schenken. Insbesondere bei unserem Dachstuhl-Problem waren es unsere unabhängigen Gutachter die etwas bewegt haben. Durch den Anruf der Firma Schacht beim Statiker wurden die Reparaturen erst überhaupt möglich. Ein wesentlicher Punkt, der mir bei unabhängigen Gutachtern wichtig ist, sie sprechen und bewerten einzig und allein im Sinne des Bauherren. Sie sind nicht neutral, sondern an den Interessen des Bauherren gebunden. Sollte mal ein Gutachter die Ansichten der Bauherren bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung vertreten, so kann man sicher sein, dass dessen Aussagen auch aufgrund fachlicher Erfahrung höher gewertet werden.

Lässt sich Team Massivhaus im Preis drücken?
Team Massivhaus hat bereits sehr niedrige Preise (selbst noch nach der Preiserhöhung in diesem Jahr) und die Auftragslage mit ca. > 600 Häusern/pro Jahr ist eigentlich schon sehr viel (bei >30 Baustellen bei unserem Bauleiter, jedenfalls hat er so viele Karteikarten im Kofferraum). Aber wenn man viele teure Extras kauft, kann man evtl. noch etwas rausholen.

Ist die Liste des Verkäufers mit allen Baukosten realistisch?
Unsere war es nicht. Darauf fehlten z.B. die Kosten einer Baustraße, aber dafür waren Kosten einer Finanzierung enthalten. Aber alles Fake-Zahlen. Folgende Nebenkosten sind bei uns bislang angefallen (Liste ist noch nicht vollständig!)

Bodengutachten 650 €
Steuer, Grundstück 3,5 % vom Grundstückspreis
Notargebühren ca. 1250 €
Vorkaufsrecht Amt 13 €
Amtsgericht 664 €
Grundsteuer 2011 ca. 17 €
Entwässerungsgenehmigung 75 €
Baugenehmigung 228 €
Wasseranschluss ? (Vorauszahlung 1.070 €, inkl. Bauwasser 75 €)
Gas ca. 1.100 €
Strom ca. 1.200 €
Zusätzliche Steckdosen usw. (Classic-Paket nicht einbezogen) ca. 1.500 €
Stromzähler ca. 50 €
Erweiterung Fußbodenheizung auf 10cm Abstand ca. 2000 €
Bodentiefe Duschwanne ca. 350 €
Telefon ca. 350 €
Abwasser/Regen ?
Erdarbeiten 3.500€ (Wert aus Angebot)
Baustraße ca. 1000 €
Einmessung ca. 800 € (Wert aus Angebot)

Achtung: Hausanschlusskosten und Kosten für Erdarbeiten können sehr unterschiedlich ausfallen. Außerdem kommen weitere Kosten hinzu, falls das Grundstück nicht vollständig erschlossen ist. (Also Gas, Wasser, Strom, Abwasser und Regenwasser bis 1m auf’s Grundstück geführt wurden.)

Wie läuft das mit dem Bodengutachten und den Hausanschlüssen?
Die Kosten eines Grundstücks hängen auch maßgeblich von den Kosten der Erdarbeiten und der Erschließung (Hausanschlüsse) ab. Hierbei gibt die die Erschließung des Grundstücks (also Gas, Wasser, Strom etc. bis 1m auf’s Grundstück) und die Erschließung des Hauses (Strecke zwischen Anschlusspunkt und Hauswirtschaftsraum). Diese Kosten müssen beim Vergleich der Grundstückspreise herangezogen werden. Um die Kosten der Erdarbeiten einschätzen zu können wird ein Bodengutachten benötigt. Schlägt das Gutachten vor, dass Haus auf Pfähle zu bauen, dann sollten diese Extrakosten (> 15.000 Euro) vom Grundstückspreis abgezogen werden. Erschließungskosten eines Grundstücks können möglicherweise ebenfalls sehr teuer sein.

Wann sollten die Hausanschlüsse erstellt werden?
Nach dem Innenputz, vor dem Estrich. Das Gerüst darf nicht mehr stehen.

Was hat Ihr Haus gekostet?
Der Preis für die Stadtvilla 145 war, Preis vom März 2011: 114,900 €

Im einzelnen kosten uns die Sonderwünsche:

8 cm Untersohlendämmung Wärmeleitgruppe 035 1.950 €
14 cm Wanddämmung Wärmeleitgruppe 035 2.000 €
24 cm Dachdämmung Wärmeleitgruppe 035 1.200 €
Solaranlage Junkers + 300 Liter Wärmespeicher 4.300 €
Wohnraumbelüftung Vallox + Wärmerückgewinnung 7.500 €
Zusätzlicher Raum für Belüftungsanlage 300 €
Handtuckheizkörper 1,80 x 0,60 weiß 350 €
Fußbodenheizung OG/EG + Einzelraumregelung 3.700 €
20 Steckdosen, 2 Wechselschalter, 2 Außensteckdosen,
2 Antennedosen, 2 TAE
1.100 €
zus. Waschbecken Villeroy und Boch, 65cm, Omnia Classic 300 €
Fenster 1,13m x 1,385m Upgrade auf 1,01m x 2,40m 150 €
Fenster 1,635m x 1,26m Upgrade auf 2,01m x 2,40m 300 €
Rollläden EG, mechanisch (nicht Türen) 2.400 €
Upgrade: Tondachenpfannen Röben, Flandern plus 1.400 €
zusätzlicher Raum EG (inkl. Heizung, Elektrik, Tür, Fenster) 1.200 €
zus. Waschbecken Villeroy und Boch, 45cm, Omnia Classic 280 €
Ausguß HWR 300 €
5 Dekra Audits für 137m2 3000 €
2 x Bandseitenschutz + Ziehschutz für beide Türen 300 €
Pilzkopfverriegelung WK 1, komplett 500 €
2flg-Fenster Downgrade auf 1,13m x 1,38m -100 €
Fenster 1,76m x 1,38m im DG 500 €
Innentür (entfallen) 100 €

Bei den Preisen ist zu beachten. Sie stammen von März 2011 und sind alle basierend auf unseren Haustyp. Alle Extras die von Größe und Fläche des Hauses abhängig sind, können dann entsprechend teurer oder günstiger für andere Haustypen sein.

Was ist eine Handwerkerliste?
Eine Liste mit Namen, Adressen, Telefonnummern aller Firmen/Gewerke, die auf ihrer Baustelle beschäftigt werden. Diese Liste ist goldwert, denn sie müssen bei Team Massivhaus darauf eingestellt sein, ein Teil der Aufgaben des Bauleiters selbst in die Hand zu nehmen.

Brauche ich Leerrohre?
Es ist sinnvoll sich 1-3 Leerrohre in den Hauswirtschaftsraum zusätzlich legen zu lassen. Das sind Rohre, die einfach leer sind und wo man seine eigenen Kabel (Netzwerk, Strom usw.) durchschicken kann. Es ist doof, Löcher in die Wände von Energiesparhäusern zu bohren. Von daher: Leerrohre einplanen. Leider nimmt keiner diesen Wunsch direkt auf: Nicht der Verkäufer (der gibt ihn allerhöchstens den Hinweis, dass sowas nicht schlecht ist), nicht der Bauleiter, selbst beim Gewerk anfragen hilft nix. Informieren sie sich, welches Gewerk die Leerrohre setzt (passiert zwischen Ausgrabungen für die Frostschürze und gießen der Frostschürze) und sprechen sie die auf der Baustelle direkt an. Und wenn sie glauben: “Brauch’ ich nicht”, vielleicht bauen sie ja mal ein Carport und wollen es mit Strom versorgen.

Wie ist das mit dem Mauerkasten für die Dunstabzugshaube?
Es ist zu empfehlen, so wenig Löcher wie möglich in die Wände zu bohren. Wenn sie eine Dunstabzugshaube haben und keine Umlufthaube nehmen wollen, dann brauchen sie einen Ausgang nach draußen und der wird Mauerkasten genannt. Kaufen sie diesen vorher und drücken sie den Mauerkasten mit Beschreibung (am besten Küchenplan mit eingezeichneten Mauerkasten) den Maurern in die Hand und lassen das gleich beim Hochmauern einbauen. Das gleiche gilt natürlich auch dann, wenn sie ein Loch für den Trockner in der Wand haben wollen. Würde ich aber eher von abraten.

Wann ist das Haus dicht?
Das Haus gilt als dicht, wenn die Fenster eingebaut sind und das WDVS (bei uns, andere haben Klinker) dran ist und das Dach (inkl. Unterschlag und Dachpfannen) hergestellt wurde. (WDVS ist die Dämmung bei einer Putzvariante.) Das ist wichtig, falls man mit seinem Bau in den Winter kommt. Ist das Haus nicht vor der Frostperiode dicht, kann nicht weiter gebaut werden. (Wir haben im März unterschrieben. Machen Sie nicht auch den Fehler und denken: “Was interessiert mich der Winter!”) WDVS kann bis 0 Grad Celsius oder mehr angeklebt werden.

Bis wann können noch Hausanschlüsse erstellt werden?
Laut NetzAg (EON) geht dies in der Regel noch bis Heiligabend. Sobald der Weihnachtsmann die Geschenke gebracht hat, können keine Hausanschlüsse mehr erstellt werden. Man muss dann den Winter abwarten. Der erste Frost soll dabei egal sein, da kann noch gearbeitet werden. Natürlich ist das nur eine ca-Regel. Wenn das Wetter nicht mitspielt, hat man Pech.

Welche Werkzeuge sollte ich beim Bau idealerweise bereit halten?
Ein Scanner, Drucker und Computer zum E-Mails versenden ist praktisch. Banken, Gewerke usw. akzeptieren in der Regel eingescannte und per Mail versendete Dokumente. Eingescannte Dokumente sollten immer als PDF versendet werden. Das beschleunigt und vereinfacht die Kommunikation. Ein Handy: Sie sollten für den Bauleiter immer erreichbar sein und zur Not vor Ort Gewerke usw. anrufen können. (Daher auch immer die Handwerkerliste mitführen.) Und Sie brauchen unbedingt eine Digitalkamera. Zum einen ist es toll Bilder vom Bau später zum Zeigen und wieder angucken zu haben, aber auch zur Dokumentation von Problemen, Mängel oder einfach die Weitergabe von Informationen. Einen Zollstock und einen dicken Bleistift sollte man ebenfalls immer dabei haben. Und wenn es draußen dunkel wird: Eine Taschenlampe

Wie häufig sollte ich auf der Baustelle erscheinen?
Einmal täglich mindestens. Unbedingt. Ich (bzw. ein Familienmitglied) bin mindenstens 3x täglich auf der Baustelle. Sie können dadurch Fotos von Mängel schießen, bevor zugemacht wurde. Sie sehen Mängel (sagen Sie nicht, sie wollen sie nicht sehen!) schneller und sie können mit den Handwerkern Kontakt aufnehmen. Das kann positive Effekte haben.

Wie kann man am besten seine Ideen an Bauzeichner oder Handwerker weitergeben?
Ich habe die Erfahrung gemacht, dass Bilder am besten sind. Sie haben den Grundriss vom Grundstück: Malen sie da die gewünschte Lage ihres Hauses rein. Wo soll die Baustraße hin: Einfach die Baustraße aufmalen, Pfeil rein usw. Oben habe ich bereits zwei Programme für 3D und Grundriss empfohlen. Für einfache Sachen kann ich Inkscape empfehlen. Sie können Lagepläne usw. per Drag’n'Drop ins Programm ziehen und darauf rummalen. Versuchen sie die Kantenlängen immer möglichst realistisch zu halten. Falls Sie mit diesen Programmen nicht umgehen können, dann Drucken sie alles aus und malen mit einem Stift rein.

Warum kann man auf den Bildern niemanden erkennen und warum werden keine Namen von Personen im Bautagebuch genannt?
Wenn Dinge nicht so laufen wie sie sollen, müssen die betreffenden Personen nicht notwendigerweise direkt daran Schuld tragen. Da diese Personen aber Firmen representieren, werden die Namen der Firmen genannt.

Sind die Kosten für Wand und Fenster gleich?
Ja, wenn sie ein Fenster rausrechnen lassen wollen! Nein, wenn sie ein neues Fenster reinrechnen lassen wollen. :-) Ich habe diese Situation nicht im Verkaufsgespräch mit Team Massivhaus gehabt, weil ich nur Fenster hab reinrechnen lassen. Aber den Spruch, dass Fenster und Wand keinen Kostenunterschied machen, habe ich inzwischen auch schon von anderen Bauherren (nicht Team Massivhaus) gehört. Ich empfehle daher Fenster nicht rauszunehmen. Wenn, dann Fenster nur austauschen.

Wie genau sind die Termine des Bauleiters?
Sehr ungenau. Teilweise kommen Gewerke früher, häufig jedoch später als der angesetzte Termin. Die Terminangaben von den Gewerken direkt auf der Baustelle sind häufig genauer. Dann geht es meistens aber nur um die Tage, die insgesamt für ein Gewerk veranschlagt werden.

Wir haben einen Mangel und der Bauleiter sagt, das kann man nicht mehr ändern. Was nun?
Entweder der Mangel wird behoben oder der Bauträger stellt einen statischen Nachweis aus, der besagt wie der Mangel quasi teilweise entschärft wird und warum dies keine Nachteile auf die Statik oder Funktion hat. Wer möchte kann im letzteren Fall dann noch Geld erstreiten.

Kann ich den Aussagen meines Bauleiters vertrauen?
Der Bauleiter ist Angestellter des Bauträgers. Daher ist er nicht wirklich unabhängig. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass man unseren Bauleiter nicht blind vertrauen kann. Fragen Sie zusätzlich einen unabhängig Gutachter. Das kann auch ein Architekt, Bauüberwacher oder unabhängiger Bauleiter sein.

Sollte ich bei Gutachter-Terminen immer vor Ort sein?
Ja. Und sie sollten nicht allein sein und mindestens einer auf ihrer Seite schreibt eifrig ein eigenes Protokoll mit.

Wer kann als Zeuge bei einer Baubegehung auftreten?
Sie als Beherrin oder Bauherr können nicht als Zeuge auftreten. Das können aber Freunde, Bekannte und Verwandte. Besser ist es jedoch Aussagen schwarz auf weiß vorliegen zu haben. Zeugen sind immer gut auf einer Baubegehung oder bei Dekra-Audits. Aber Vorsicht: Fachleute tendieren schnell dazu ihr eigenes Fachvokabular zu nutzen. Da kann es schon mal sinnvoll sein einen unabhängig Gutachter (z.B. Architekt) als Zeugen heranzuziehen.

Was bedeutet, der Beton soll mit Bewehrung hergestellt werden?
Das heißt, dass Stahl in den Beton gegeben wird. Das können Stahlmatten, kleine Haken oder Stangen sein. Welche Form der Bewehrung erforderlich ist, wird vom Statiker vorgegeben.

Wir haben Statik und Planungsunterlagen unterschrieben und es wurde teilweise schon mit den Bau begonnen, aber uns ist ein Planungsfehler aufgefallen. Sollten wir das ändern lassen?
Hier ist größte Vorsicht geboten. Ist die Planung und Statik fertig und die Änderung erfordert eine neue Planung und eine neue Statik, dann müssen die zusätzlichen Kosten hierfür vom Bauherrn bezahlt werden. Einfach mal Wände oder Fenster verschieben ist nicht so einfach möglich. Daher sollte man frühzeitig darüber im klaren sein, was man haben möchte. (Haus mit Fenster in Lageplan einzeichnen und von Sonnenaufgang bis Sonnenuntergang mit Schattenwurf planen. Im Norden möglichst wenig Fenster planen.) Außerdem kann es sein, dass man noch mehr als Planung und Statik bezahlen muss, weil evtl. bereits Rohstoffe gekauft, bestellt oder maßangefertigt wurden (Z.B: Bewehrung in Deckenbetonplatte usw.). Lieber alle Planungsfehler hinnehmen, Übergabe machen und dann eigenständig mit Handwerkern umbauen lassen. Das kommt günstiger, weil man dann unabhängig vom Bauträger ist.

Wie hoch sind eure Räume?
Aus meiner Ausführungsplanung für die Stadtvilla mit Belüftungsanlage geht ein Fussbodenaufbau von 17cm hervor. Dadurch ergibt sich eine Raumhöhe von 2.47m für das EG und 2.43 für das OG. (Der Dachboden ist nicht ausgebaut.) Der Dachboden hat an der höchsten Stelle 1.99m, fällt aber gleichmäßig zu allen Seiten ab. Die Firsthöhe (also Haushöhe ab Sohle, mittig ohne Frostschürze) beträgt 8.11m.

Wieviel cm Verlegeabstand sollte man bei einer Fußbodenheizung haben?
Der Dekra-Gutachter sprach von 8-10cm. Darauf sollte man achten. Allerdings ist diese Ausführung auch deutlich teurer als ein Verlegeabstand von 20cm. (Hilfreiche Links: http://www.genialwar … ussbodenheizung.html, http://www.bosy-onli … laechenauslegung.pdf, http://www.hydraulis … _.html?robot=norobot, http://www.baumarkt. … ett-funktioniert-das)

Wie überprüfe ich die Dicke von Innenputz?
Wenn der Innenputz frisch aufgetragen wurde geht man mit einem Nagel von Wand zu Wand und steckt die Nagel vorsichtig in den noch frischen und weichen Putz. Der Nagel wird soweit eingeführt, bis er auf den Stein stößt. Den Putz lässt man anschließend trocknen. Später kann nun jederzeit der Nagel in die vorhandenen kleinen Löcher zur Messung gesteckt werden. Werden die Löcher nicht mehr gebraucht, dann macht man diese mit ein wenig Putz oder Gips wieder zu. Die Löcher sind nicht schlimmer als die sonstigen Löcher, die man später in die Wände schraubt. Sind die Wände erstmal trocken, dann muss ein Loch mit einem Hammer in die Wand gehauen und der Putz bis auf den Stein runter gerieben werden. Die Löcher werden nach der Messung wieder mit Putz geschlossen.

Wie dick sollte der Putz sein?
Mindestens 1cm. Aber er darf auch nicht 3cm sein. Das hängt allerdings auch von der Putzsorte ab.

Ist eine Gutschrift und gleichzeitige Geldübergabe an meinen GU ratsam?
Wenn nach ein Streitbeilegung zum Ende des Hausbaus eine Gutschrift über die gesamte noch offene Summe übergeben wird und gleichzeitig der Bauherr z.B. eine Barzahlung über einen Teilbetrag an den GU übergibt, dann besteht die Gefahr einer Steuerhinterziehung. Sollte man sich auf einen solchen Deal aus Unwissenheit (oder ähnlichen) eingelassen haben, so wäre eine Selbstanzeige/Nachfrage beim Finanzamt mit Nachzahlung der Steuer auf die Barzahlung ratsam. Problematisch ist ein solcher Vorgang schon allein deshalb, da man der Bank die Ausgabe gegenüber nicht ausweisen kann, falls keine Quittung oder ähnliches vorgelegt werden kann.

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